Imposto sobre Aluguel: O Que Vem por Aí na Reforma Tributária para Locadores?

O cenário da tributação sobre imposto sobre aluguel no Brasil está prestes a passar por transformações significativas. Se você é locador, seja pessoa física ou jurídica, é fundamental entender as propostas que podem impactar diretamente seus rendimentos. O Projeto de Lei 1.087/25 e a Lei Complementar 214/25 (propostas aqui como referências futuras) desenham um novo panorama, com mudanças que vão desde isenções até a criação de novos tributos e sistemas de controle.

Prepare-se para navegar pelas futuras alterações na tributação de aluguel, compreendendo como o IRPF aluguel, a introdução do IRPFM, os novos regimes de IBS e CBS, e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) podem redefinir suas obrigações fiscais a partir de 2026.

1. Novas Regras para Pessoas Físicas: Mais Isenção, Mas com Limites

Atualmente, os rendimentos de aluguéis recebidos por pessoas físicas são tributados via carnê-leão, seguindo a tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquota máxima de 27,5% para rendimentos acima de R$ 4.664,68 mensais.

O que pode mudar com o PL 1.087/25 (a partir de 2026):

• Isenção Total Ampliada: Locadores com rendimentos mensais de até R$ 5 mil poderão ser totalmente isentos do Imposto de Renda. Esta é uma ótima notícia para quem possui um ou poucos imóveis para aluguel.
• Sem Redução para Maiores Rendas: Para aqueles com rendimentos mensais superiores a R$ 7 mil, a proposta não prevê redução na tributação, mantendo a carga atual ou até elevando-a com outros tributos.
• Exemplo Prático: Um locador pessoa física que receba R$ 5 mil mensais de aluguel, se a nova legislação for aprovada, estará isento de IR e não será contribuinte do IBS ou CBS. Um alívio considerável!

2. A Chegada do IRPFM – Imposto de Renda das Pessoas Físicas Mínimo

Para compensar a ampliação da faixa de isenção, o PL 1.087/25 propõe a criação de um tributo complementar: o IRPFM – Imposto de Renda das Pessoas Físicas Mínimo. A partir de 2026, ele incidirá sobre rendimentos anuais elevados, com alíquotas progressivas:

• Rendimentos anuais entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão: Tributação progressiva a partir de 2,5%.
• Rendimentos anuais acima de R$ 1,2 milhão: Incidência da alíquota máxima de 10%.

Este imposto visa garantir uma contribuição mínima de grandes locadores, equilibrando as contas da reforma tributária.

3. IBS e CBS: Novos Tributos para Locações

A Lei Complementar 214/25 também introduz o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) para o mercado de locações.

Pessoas Físicas como Contribuintes do IBS e CBS:

Pessoas físicas poderão ser enquadradas como contribuintes desses novos tributos em situações específicas e cumulativas, especialmente se a receita com locações ultrapassar R$ 288 mil anuais. A carga tributária estimada para pessoas físicas locadoras, incluindo IR, IBS e CBS, poderá atingir até 35,9% nos casos de maior exposição fiscal.

Locações de Curta Duração (como Airbnb):

As locações por temporada, popularizadas por plataformas como Airbnb, serão equiparadas à hospedagem. Isso significa uma alteração na forma como são tributadas, alinhando-as aos serviços hoteleiros.

Pessoas Jurídicas e o IBS/CBS:

Locações realizadas por pessoas jurídicas também estarão sujeitas à incidência de IBS e CBS. Contratos de locação não residencial firmados até 16/1/25 poderão optar por um regime especial de transição, suavizando o impacto fiscal.

4. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): O Olho da Receita Federal

A LC 214/25 também prevê a implantação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro, integrado ao Sinter. Este sistema exigirá a inscrição unificada de todos os imóveis urbanos e rurais no país. O objetivo é cruzar informações de forma automatizada com a Receita Federal, ampliando a fiscalização sobre o mercado imobiliário e as transações de aluguel.

A identificação unificada por:

• Matrícula;
• Inscrição no INCRA;
• Número do CIB;
• Nome do Locador.

Com o CIB, espera-se maior transparência e eficácia na arrecadação do imposto sobre aluguel.

5. Transição e a Necessidade de Preparação Estratégica

A transição para esse novo modelo tributário será progressiva, ocorrendo entre 2026 e 2033. No entanto, a complexidade das mudanças, especialmente em relação ao fluxo de caixa para pessoas jurídicas, exige atenção desde já.

Desafios de Fluxo de Caixa para Locadoras PJ:

Empresas locadoras de imóveis poderão ter que pagar o total do IBS e CBS na compra de bens e serviços, mesmo que o pagamento ao fornecedor seja parcelado. O crédito fiscal dependerá do pagamento integral do imposto destacado na nota fiscal, e não da forma comercial de quitação da compra. Isso pode gerar um descompasso no fluxo de caixa, exigindo um planejamento financeiro rigoroso.

A adequação de sistemas, revisão de contratos, recalibração de preços e organização de créditos serão essenciais para garantir a competitividade durante todo o período de transição. É crucial que empresas e indivíduos se antecipem, buscando assessoria especializada para entender o impacto dessas mudanças.

Prepare-se para o Novo Cenário do Imposto sobre Aluguel

As propostas de alteração no imposto sobre aluguel representam uma das maiores reformas fiscais das últimas décadas para o setor imobiliário. Ficar por dentro das futuras regras de tributação para aluguel não é apenas uma questão de conformidade, mas de estratégia financeira e de negócios. Para mais detalhes sobre a legislação tributária, consulte o Portal da Legislação.

Mantenha-se informado e ajuste seu planejamento para garantir que suas locações continuem rentáveis e em conformidade com as novas exigências fiscais que se aproximam.