TRXF11 Anuncia Mega Aquisição de R$ 543 Milhões: Entenda o Impacto e Potencial para Investidores

O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) está agitado com a notícia da mais recente e expressiva movimentação do TRX Real Estate, cujo ticker é TRXF11. O fundo anunciou um compromisso de compra para adquirir nada menos que 13 imóveis estratégicos, localizados entre a Grande São Paulo e Atibaia, em uma transação que totaliza R$ 543,4 milhões.

Esta aquisição representa um marco significativo para o TRXF11, ampliando consideravelmente seu portfólio e reforçando sua presença em regiões metropolitanas de alta relevância econômica. A megatransação foi divulgada recentemente, chamando a atenção de investidores e analistas.

Os Ativos Adquiridos: Qualidade e Estratégia

Os 13 imóveis que agora passam a integrar o patrimônio do Fundo Imobiliário TRX Real Estate somam impressionantes 93,7 mil m² de área construída e se destacam pela qualidade dos locatários e pela solidez dos contratos. Entre as empresas que ocupam esses espaços estão gigantes do varejo e serviços, como:

• Grupo Pão de Açúcar (GPA)
• Assaí Atacadista
• Laboratório Delboni
• Coop – Cooperativa de Consumo

A diversidade dos ativos adquiridos é notável, incluindo supermercados, lojas de grande porte (as conhecidas “big box”), um laboratório de diagnósticos e até um posto de gasolina. Todos com contratos de locação de longo prazo, com duração média de 15 anos, e reajustes baseados em índices de inflação relevantes para o mercado, como IGP-M e IPC-Fipe.

Impacto Financeiro e Estratégico para o TRXF11

A gestora do fundo, TRX, destacou que a aquisição está totalmente alinhada à sua estratégia de focar em propriedades de grande porte com locatários de alto perfil de crédito. Essa abordagem busca garantir a estabilidade e previsibilidade dos fluxos de receita, fundamentais para o pagamento dos dividendos do TRXF11.

Um dos pontos mais relevantes da transação é o Cap Rate estimado para os próximos 12 meses: 8%. Este indicador, que mede a taxa de retorno do aluguel anual em relação ao valor do imóvel, é considerado bastante atrativo e superior ao Cap Rate das últimas vendas realizadas pelo fundo, que variaram entre 6,5% e 7,25%. Esse ganho na “reciclagem do portfólio” é um sinal positivo de otimização da rentabilidade.

Do ponto de vista financeiro, a aquisição também traz benefícios estruturais. O pagamento dos imóveis será feito por meio da compensação de créditos da 11ª emissão de cotas do fundo, já subscritas pela vendedora. Essa modalidade de pagamento contribuirá para a redução da alavancagem (percentual de dívidas em relação ao patrimônio total) do TRXF11, que cairá de 30,4% para 25%.

Com essa movimentação, o portfólio do TRXF11 passa a contar com 68 imóveis, e a concentração em áreas urbanas densas aumenta para 85,8%, reforçando a tese de investimento em locais de maior liquidez e demanda.

Perspectivas para os Cotistas: Dividendos Estáveis

Apesar da magnitude da transação, a estimativa de distribuição de rendimentos por cota do TRXF11 permanece inalterada, projetada entre R$ 0,90 e R$ 0,93 mensais. A gestora reitera o compromisso de manter a consistência nos pagamentos, que funcionam como uma espécie de “aluguel” pago periodicamente aos investidores.

A aquisição dos novos ativos com Cap Rate superior e a redução da alavancagem podem, no longo prazo, contribuir para a sustentabilidade e até potencial aumento dos dividendos do TRXF11, embora a projeção de curto prazo se mantenha estável.

Localização Estratégica dos Novos Imóveis

A distribuição dos 13 imóveis abrange pontos chave na Grande São Paulo e em Atibaia, com locatários de peso:

• São Paulo (Capital):
• Vila Mariana (GPA, Extra, Delboni)
• Campo Belo (Extra)
• Bosque da Saúde (Duas unidades do Extra)
• Campo Grande (Extra)
• Interlagos (Assaí)
• Outros Municípios:
• Atibaia (Extra)
• Cotia (Assaí)
• Diadema (Extra, Coop, Assaí)

Essa pulverização geográfica dentro de um raio estratégico em torno de São Paulo mitiga riscos e aproveita a força econômica dessas regiões.

Em suma, a aquisição anunciada pelo TRXF11 é um movimento robusto que fortalece a base de ativos do fundo com propriedades de qualidade, locatários de crédito e contratos de longo prazo, com potencial impacto positivo na rentabilidade e na estrutura de capital do fundo. Para investidores em FIIs, acompanhar o desenvolvimento e a performance desses novos ativos será crucial.

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